国盛证券：地产是beta级别的行情！重视信用优、流动性充裕、土储足的房企

国盛股票发布近期所称，维持恒隆研发褶皱“增持”下调。该行看来本轮税制兴奋的核心点在于市场需求外侧(零售商)和大型企业经费外侧(融资)，组合拳型式的放宽理应对理应组合拳型式的放松。今年是一个大层次税制宽松长周期，是beta层次的行情。信贷资质很差、效用充裕、土探明储量足质优的房企是主要选择方向。建言关注：A股保利发展(600048.SH)、滨江集团(002244.SZ)等;H股绿城下中国(03900)、华润置地(01109)等。物管：华润万象生活(01209)、绿城下服务(02869)等。

融资：1-4年末融资工业产值由正转负至-2.7%。1-4年末份，全国性房恒隆研发融资额39154亿元，工业产值再加低2.7%，较前值再加低3.4pct;4年末单年末融资额11389.1亿元，环比再加低14.1%，工业产值再加低10.1%。受到经费链紧张以及零售商低迷的受到影响，房企拿地新投入使用无意不足，虽然4年末税制放松节奏相比来说更快，但是税制起效只能间隔时间，而且叠加疫情的受到影响，4年末研发融资增速大幅度并行，据统计研发融资转为负上涨。该行预计在稳上涨背景下，税制将从零售商前端和房企融资前端大幅度发力，加强服务业恢复和经济上涨。

拿地：1-4年末国有土地购置总面积降幅扩大至46.5%。1-4年末据统计国有土地购置总面积1766原于，工业产值再加低46.5%，较前值再加低4.7pct;4年末当年末值为427原于，环比再加低14.8%，工业产值再加低57.3%。4年末国有土地购置降幅继续扩大，一方面今年各地当地政府在国有土地供理应上较为审慎，国有土地供理应量较上次有所再加少;另一方面虽然部分核心小城下市在土拍电影规则上相比来说优化关上土拍电影利润空间，但是迫于效用阻碍，房企拿地无意较低，同样小城下市还是以国央企和城下投托底拿地为主，房企拿地希望尚待修复。

新投入使用：1-4年末新投入使用降幅扩大至26.3%，连续9个年末为负。1-4年末房企据统计新投入使用总面积39739原于，工业产值再加低26.3%，较前值再加低8.8pct;4年末单年末新投入使用9901.4原于，环比再加低33.4%，工业产值再加低44.2%。因为也就是说零售商市场尚未有所改善，房企经费面依然紧张，增高投入使用不易造成经费阻碍和零售商阻碍，所以房企投入使用无意不强。随着税制稠密出台，房企市场需求外侧和经费外侧有所改善将有望带动投入使用储蓄回暖。

完工后：1-4年末完工后工业产值再加低12%，降幅与上年末基本上持平。1-4年末房企据统计完工后总面积20030原于，工业产值再加低11.9%，较前值再加低0.4pct;单年末完工后总面积为3100.8原于，环比再加低34.4%，工业产值再加低14.2%。因为房企经费阻碍整体依然较大，所以完工后长周期被稍微，但受到保交楼税制受到影响，完工后急剧下降相比缓慢。

零售商：1-4年末零售商额工业产值降幅扩大至29.5%。1-4年末房恒隆零售商额度37789亿元，工业产值再加低29.5%，较前值再加低6.8pct;4年末单年末房恒隆零售商额度为8134亿元，环比再加低42.7%，工业产值再加低46.6%。也就是说零售商仍处于低迷状态，购房者希望和购买力不足，鼓舞零售商迫在眉睫。4年末全国性多城下在住房市场需求外侧持续出台针对四限的宽松税制，且出现从三四线小城下市向二线小城下市散播的趋向。5年末15日国家银行、银保监会联合发文《调整差别化住房信贷税制》，将首套房贷利率下限下调为LPR再加20基点，全国性性税制的出台大幅度加强希望。

经费：1-4年末房企遇到困难经费工业产值急剧下降23.6%，跌幅扩大。1-4年末房企遇到困难经费据统计48522亿元，工业产值再加低23.6%，较前值再加低4.0pct。4年末房企遇到困难经费10363亿元，环比再加低20.4%，工业产值再加低35.5%。房企各项经费来源中，国内外抵押、利用外资、自筹经费、定金及预收款和个人身份按揭抵押工业产值增速分别为-24.4%、128.9%、-5.2%、-37.0%和-25.2%，较前值分别-0.9pct、136.7pct、-0.5pct、-6.0pct和-6.4pct。由于国有土地融资陷入困境，拿地投入使用并行，国内外抵押上涨涡轮不足;零售商受疫情受到影响低迷，定金及预收款和个人身份按揭抵押加速下滑。4年末18日，人民银行和外汇局出台23条金融业举措，支持房企合理融资市场需求，房企融资环境大幅度有所改善，经费阻碍有望得到一定缓再加。

风险提示：税制出台速度和指派力度不及考虑到，基本上面继续并行引起连锁反理应，疫情受到影响超考虑到。

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